l’émergence des hedge funds [1]
- Les nouveaux millionnaires de la Riviera athénienne
Traditionnellement, la demande de biens immobiliers de luxe sur la Riviera athénienne était principalement liée au tourisme et au marché des résidences secondaires. Aujourd’hui, une nouvelle catégorie d’acquéreurs issue du monde de l’investissement international fait son apparition. Il s’agit de gestionnaires de fonds représentant plusieurs milliards d’euros, de fondateurs de sociétés d’investissement et de cadres dirigeants du secteur financier qui envisagent de plus en plus Athènes comme un lieu où établir à la fois leur activité professionnelle et leur vie familiale. Ces acquéreurs recherchent des biens destinés à devenir leur résidence principale.
- Les premiers fonds d’investissement internationaux à s’installer en Grèce
L’intérêt des investisseurs internationaux pour la Grèce est confirmé par des publications du Financial Times et de Bloomberg, selon lesquelles Chris Rokos, fondateur de la société d’investissement Rokos Capital Management, dont le siège est à Londres, a transféré sa résidence fiscale en Grèce. Parallèlement, Millennium Management a enregistré un bureau à Athènes en juillet 2026, tandis que Veriton et Elan Capital sont en discussion avec le ministère grec des Finances quant à la possibilité d’établir également leurs activités en Grèce. Ces sociétés gèrent d’importants fonds d’investissement et recherchent des rendements au moyen de différentes stratégies sur les marchés financiers internationaux. Leur installation à Athènes ne se limite pas à l’ouverture de nouveaux bureaux, mais implique également le déménagement de cadres, de collaborateurs et de leurs familles, qui auront besoin de logements, d’écoles et de services de haut niveau.
- Les incitations fiscales visant à attirer les fonds d’investissement internationaux à Athènes
Cette nouvelle tendance est favorisée par l’application d’un taux d’imposition de 5 % à certaines rémunérations perçues par les gestionnaires de fonds d’investissement au titre du rendement de leurs investissements, sous réserve que les conditions prévues soient remplies.
Parallèlement, le régime prévu à l’article 5C de la loi 4172/2013 prévoit une exonération de 50 % de l’impôt sur les revenus d’une activité salariée pendant une période pouvant aller jusqu’à sept ans pour les personnes qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce et remplissent les conditions requises.
L’exemple hypothétique présenté par Greece Sotheby’s International Realty est particulièrement révélateur : un cadre dirigeant percevant un salaire annuel de 1 million d’euros, des rémunérations de 10 millions d’euros provenant de bénéfices d’investissement et des revenus de 3 millions d’euros issus d’investissements personnels supporterait une charge fiscale annuelle d’environ 4,9 millions d’euros à Londres, contre environ 1,1 million d’euros à Athènes. La différence s’élève ainsi à près de 3,8 millions d’euros par an.
Pour que le régime fiscal spécial au taux de 5 % puisse s’appliquer, la société grecque qui emploie les cadres doit notamment engager des dépenses annuelles d’au moins 3 millions d’euros en Grèce. Par conséquent, une véritable activité économique doit être exercée en Grèce ; le simple transfert de la résidence fiscale de personnes fortunées ne suffit pas.
- Les zones les plus recherchées. Pourquoi Elliniko revêt une importance particulière pour les familles des investisseurs
Vouliagmeni, Voula, Glyfada et Elliniko concentrent l’essentiel de cet intérêt, car ces zones offrent à la fois un cadre de vie en bord de mer, des logements modernes et un accès à de nombreux services.
Pour les professionnels qui quittent Londres pour s’installer à Athènes avec leur famille, le choix d’une résidence ne dépend pas uniquement du bien immobilier lui-même : la proximité des écoles internationales, l’accès aux services de santé privés, les déplacements quotidiens et l’accès à l’aéroport constituent également des critères déterminants. C’est dans ce contexte qu’Elliniko revêt une importance particulière, le développement de nouveaux logements s’accompagnant de projets d’infrastructures éducatives, sportives, commerciales et autres. L’investissement d’Inspired Education en constitue un exemple caractéristique : le groupe a acquis en 2024 les établissements Moraitis School et Costeas-Geitonas School afin de développer à Elliniko un nouvel établissement scolaire d’une capacité de 1 300 élèves. Ainsi, l’accès aux écoles internationales devient un critère déterminant dans le choix d’un bien immobilier.
Toutefois, le nombre de logements disponibles répondant aux exigences de cette catégorie d’acquéreurs reste limité. Par ailleurs, l’arrivée d’un nombre croissant d’acquéreurs fortunés dans les zones déjà coûteuses de la Riviera athénienne pourrait renforcer la concurrence pour les biens disponibles et entraîner de nouvelles hausses de prix. Cette évolution dépendra du nombre réel de cadres qui s’installeront finalement en Grèce, du rythme de développement de nouveaux logements et des choix des acquéreurs eux-mêmes, sachant qu’il existe également d’autres possibilités, notamment Psychiko et Filothei, en particulier pour les familles qui privilégient un environnement résidentiel plus verdoyant et souhaitent bénéficier d’un accès aux écoles internationales déjà établies.
- De la résidence secondaire à l’installation permanente
La présence de fonds d’investissement internationaux sur la Riviera d’Athènes crée les conditions d’un nouveau marché, davantage axé sur la résidence principale et la vie quotidienne. Dès lors, la qualité du cadre de vie dans son ensemble devient un facteur essentiel pour maintenir et renforcer cet intérêt.
L’intérêt croissant des hedge funds n’en est encore qu’à ses débuts, mais les premiers signes indiquent que la Riviera d’Athènes est appelée à jouer un nouveau rôle : celui de devenir non seulement une destination de vacances haut de gamme, mais aussi un lieu d’installation permanente.
[1] Le présent texte constitue un résumé de l’article intitulé« Comment les hedge funds transforment le marché immobilier de la banlieue sud d’Athènes – Les nouveaux millionnaires de la Riviera athénienne », publié le 28 septembre 2026 sur le site NouPou Real Estate, disponible au lien suivant :https://www.noupou.gr/real-estate/pos-ta-hedge-funds-allazoun-tin-agora-akiniton-sta-notia-proastia-oi-neoi-ekatommiriouxoi-tis-athinaikis-rivieras/ (dernière consultation : 1er novembre 2026).